Чт12142017

Last update06:17:55

 

Аналитический обзор рынка недвижимости Тайланда

  • PDF
alt

В 2009 году из-за политической напряженности и экономического спада цены на жилье в Таиланде продолжили снижаться. По информации Банка Таиланда ( BOT) стоимость домов ко второму кварталу упала на 3.7% годовых (1% в реальном выражении).

Цены на жилье в Таиланде достигли своей высшей точки в 1992 году (с поправкой на инфляцию). Вопреки распространенному мнению, цены на жилье пошли на спад еще до азиатского кризиса 1997 года, падение составило 2,4% годовых в период с 1992 по 1997 год скорректированных с учетом инфляции.

Сразу после азиатского кризиса, падение ускорилось. Цены упали в среднем на 3,9% годовых в реальном выражении за 1998 и 1999 годы. Затем цены на жилье восстановились и выросли в среднем на 4,8% в год в период с 2000 по 2006 год (2,2% годовых в реальном выражении). За тот же период ВВП Таиланда вырос в среднем на 5,1%.

В 2006 году падение возобновилось и составило 1,4% в реальном выражении из-за роста политической нестабильности вызванной коррупцией премьер-министра Таксина Чинавата.

В 2007 году снижение цен ускорилось до 4,3% (6,4% в реальном выражении), и до 13,9% в (18,4% в реальном выражении) 2008 году в связи с ухудшением политической ситуации, из-за свержения Таксина в сентябре 2006 года.

Спад

Экономика Таиланда вступила в спад в 1 квартале 2009 года, и в дальнейшем ожидается снижение на 3% в 2009 году. С января 2009 по июль 2009 года, экспорт снизился на 23,1%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, а импорт упал на 35,1%, из-за мирового кредитного кризиса. Частные инвестиции продолжили сокращаться в 1 квартале 2009 года, из-за снижения деловой активности.

Несмотря на инициативы правительства по поддержке сектора, такие как принятие новых законов в 2008 году, и двух пакетов поддержки (стимулов) в 2009 году, покупатели осторожничают, а рынок как ожидается, останется слабым, по данным Knight Frank ведущей консультационной фирмы по исследованию рынка недвижимости.
Политическая нестабильность не внушает доверия покупателям

Политический кризис значительно снизил привлекательность Таиланда для покупателей, особенно для иностранных. По данным CRBE спрос на жилую недвижимость среди иностранных покупателей упал до 90% к июню 2009 года. Реальные цены на недвижимость в Таиланде во втором квартале 2009 года упали на 34,2% по сравнению с пиком 1992 года.

Обвинения в коррупции и уклонении от уплаты налогов в отношении Таксина Чинавата, который был избран в 2001 году и выиграл повторные выборы подавляющим большинством голосов в 2005 году, вызвал волну протестов в Бангкоке в конце 2005 года, в 2006 году. В сентябре 2006 года, в то время как Таксин был в Нью-Йорке, в Таиланде военные лидеры провели бескровный переворот и сместили Таксина с занимаемой должности.

Хунта управляла Таиландом на протяжении большей части 2007 года и осуществляла такую экономическую политику, которая сильно ударила по экономике. Например, в декабре 2006 Центральный Банк организовал контроль за движением капитала, что стало причиной тяжелейшего кризиса SET за последние 16 лет.

Политическая напряженность между сторонниками и противниками Таксина продолжалось и после военного правления, закончившегося в декабре 2007 года. Последователи Таксина, которых называют "красными рубашками", в основном выходцы из сельских районов, в то время как его противниками являются студенты, синие воротнички, городская элита, роялисты и представители армии. Их называют "желтыми рубашками" в соответствии с выбранным ими традиционным королевским цветом.

Про Таксиновская партия победила на выборах в Декабре 2007 года и назначила на должность премьер-министра Samak Sundaravej. В сентябре 2008 года Samak был отстранен от должности Конституционным судом, назначенным военными властями, и был заменен Wongsawat , родственником Таксина. Он также продержался не долго и был дисквалифицирован судом в декабре 2008 года.

Этот же суд распустил Народную Партии Власти (People's Power Party) Somchai-я Wongsawat-а, самую крупную партию парламента, с 233 из 480 мест. Лидерам PPP было запрещено заниматься политикой в течение 5 лет. Несколько сторонников Таксина перешли на сторону оппозиции, что в конечном счете привело к назначению Abhisit Vejjajiva на должность премьер-министра.

С 2008 года массовые протесты нанесли значительный ущерб экономике. В ноябре 2008 «желтые рубашки» в течение недели блокировали основные аэропорты в знак протеста против Somchai-я. «Красные рубашки», протестуя против Abhisit-а вынудили правительство отменить 4-ый Саммит стран Восточной Азии (ASEAN), назначенный на апрель 2009 года.
Низкие процентные ставки, небольшой рынок ипотеки

В апреле 2009 года BOT понизил ставку до 1,25%. В результате чего, средняя минимальная кредитная ставка коммерческих банков ( MLR ) снизилась до 5,85% в мае 2009 по сравнению с 7,25% в июле 2008 года. Коммерческие банки, чья основная часть клиентов – заемщики со средним и высоким доходами заемщика, по иронии судьбы предлагают более низкие ставки, чем Правительственный Жилищный Банк (GHB), который обслуживает по большей части заемщиков с низкими доходами. Процентная ставка GHB снизилась в мае до 6.75%.

Тем не менее, доля выданных кредитов на покупку жилья составляет небольшую часть ВВП (11% в 2008 году), несмотря на резкое увеличение кредитов на недвижимость с 2002 по 2008 гг. Выданные ссуды на жилье возросли на 12% в 2008 году, по данным BOT, после аналогичного увеличения на 12% в 2007 году.

Многие местные потенциальные заемщики не имеют доступа к жилищным кредитам. Нет единой национальной системы регистрации недвижимости, не существует стандартного оформления прав собственность, что затрудняет процедуру взыскания, и заставляет банки неохотно предоставлять кредиты.

Местные банки начали предлагать кредиты для иностранцев в 2005 году. Однако, иностранцы могут обратиться за кредитом только при наличии у них разрешения на работу и только совместно со своим тайским супругом.

Большинство кредитов это кредиты на срок от 25 до 30 лет с регулируемой процентной ставкой (ARM). Однако, тайская ARM имеет некоторые характеристики фиксированной процентной ставкой ((FRMs), потому что банкам запрещено увеличивать размер взноса чаще одного раза в год, и не более чем на 10%.

Бангкок перенасыщен кондоминиумами

Строительство нового жилья в Бангкоке достигло своего пика в 1996 году, когда было построено около 127000 единиц жилья. Впоследствии объем строительства резко сократился и даже в 2008 году строительство жилья был на 55% ниже пикового показателя.

Тем не менее, в настоящее время в Бангкоке наблюдается переизбыток кондоминиумов. Заполняемость кондоминиумов резко сократилась до 73,1% в 1 квартале 2009 года, с 90,9% в 4 квартале 2008 года, согласно данным Colliers International. Проекты некоторых застройщиков были либо отложены, либо полностью прекращены из-за финансовых трудностей связанных с глобальным кредитным кризисом.
Приемлемая доходность от сдачи в аренду

В 2009 году средняя доходность от аренды в Бангкоке составляет около 7,2% , по сравнению с примерно 7,6% в предыдущем году, согласно исследованиям, проведенным Global Property Guide . Самый высокий доход, превышающий 7,5% приносят квартиры в кондоминиумах, площадью от 80 до 120 кв.м.

Из-за отсутствия официальных законов об аренде земли равновесие сместилось в пользу владельцев земли в Таиланде. Владельцы защищены депозитом и возможностью выселить арендатора с помощью полиции. Арендная плата определяется только договоренностью между арендодателями и арендаторами, хотя арендная плата и не может изменяться в течение всего срока договора аренды.


Тайская экономика оказалась на спаде в первом квартале 2009 г., из-за последствий глобального финансового кризиса и политической нестабильности. Безработица возросла до 2,1% в 1 квартале 2009 по сравнению с 1,7% в 1 квартале 2008. IMF прогнозирует в 2009 году увеличение инфляции на 0,5% в 2009, по сравнению с 5,8% в 2008-м.

Стимулов много, толку мало


Правительство в 2009 году представило два пакета поддержки для смягчения последствий спада для потребителей и замедления сокращения экономики.

Первый пакет поддержки был озвучен в январе 2009 года. Он включает в себя снижение налогов в секторе недвижимости для поощрения расходов:

- Уменьшение налогооблагаемой базы на размер платежа за новое жилье до THB 300,000 (US $ 8884).

- Плата за передачу собственности, специальный торговый налог и подоходный налог не взимаются до марта 2010 года.

- Уменьшение налогооблагаемой базы на размер платежей по ипотечному кредиту до THB 100,000 (US $ 2961) в год. Сумма вычета из налогооблагаемой базы может быть увеличена до THB 200,000 (US $ 5922).

Пакет также включает дополнительные THB 116.7 миллиарда (US $ 3,3 млрд.) для поддержки безработных и низкооплачиваемых работников; меры по расширению кредитования со стороны финансовых учреждений; быстрое выделение государственного бюджета, а также увеличение инвестиций в инфраструктурные проекты, такие как “Megaprojects”.

Второй пакет поддержки, озвученный в июне 2009 года, вкладывает дополнительные THB 1,4 триллиона (42 млрд. долл. США) в инфраструктурные проекты, включая проекты жилищного строительства. Как ожидается, данный пакет будет действовать до 2012 года.
Будет ли законы, защищающие интересы покупателей, реализованы?

В 2008 году, для поддержки покупателей и ограничения мошенничества со стороны застройщиков, были приняты новые законы и поправки к действующему Закону о кондоминиумах:

- Закон о посредничестве (Escrow Act ), принят в мае 2008, защищает покупателя от убытков в связи с задержкой и отмены строительства проектов. Назначенный третьей стороной агент, хранит средства покупателя в финансовых организации, и переводит средства для выполнения обязательств покупателей и застройщиков.
- Процессуальный закон о судебном деле потребителя (The Consumer Case Procedure Act), принят 2008 года, позволяет покупателям использовать любые формы рекламы, выпущенной застройщиком, для привлечения его к ответственности в случае не выполнения данных обязательств до окончания строительства. Это заставит застройщиков строить так, чтобы законченные проекты соответствовали рекламным обещаниям.
- Закон о новом кондоминиуме (The New Condominium Act),принят в июле 2008 года, требует использования между покупателями и застройщиками договора купли-продажи стандартизированного Министерством внутренних дел. Расходы на содержание непроданного кондоминиумов возлагаются на застройщиков. Для минимизации шума и беспокойства проживающих для, деловой деятельности в кондоминиумах выделяются специальные зоны.

Однако эффективность данных законов вызывает сомнения. Законы были приняты в короткий период правления Samak’а, и нынешнее анти-Таксиновское правительство может не захотеть выполнять их. Также законы принимались приняты очень поспешно и результатом этого могут явиться лазейки в них.

В любом случае, так как политическая ситуация продолжает оставаться крайне нестабильной, то маловероятно, что новые законы сами по себе смогут увеличить уверенность покупателей.

До тех пор, пока в Таиланде не будет разрешен глубокий политический кризис, и экономика не придет в равновесие, покупатели будут откладывать покупку жилья.

Global Property Guide

 

 

 

Последнее обновление 06.08.13 13:58

Обсуждение (2 комментариев)
Re:Аналитический обзор рынка недвижимости Тайланда
Feb 25 2010 12:03:59
Мне кажется везде это перенасыщение кондами. вот я щас живу в местности где почти все застроено 3-х этажными секционными домами. в аренду сдают посекционно по 3 этажа. цена от 6000 до 30000..секций несданных море, не только во вновь построенных. причем когда звонишь владельцам они цену могут снизит значительно - ну с 10000 до 7000 но просят никому не говорить. Еще обнаружил проблему- до фига недвижки у богатеньких тайцев, они ставят цену неподъемную и пох, денег то полно, то такая недвижка стоит годам, целые здания, ветшают моментально, вид неприглядный. пустыри в центре города-тоже их владения, установят цену скажем 6 млн бат за рай-так в ПТТ дешевле. Так там хоть гест простроить можно а тут что? кабака нормального нет. Или река-рядом с ней ваще космос цены. для кого?-сраный кусок берега, лачуги. в общем было бы понятно если бы инвесторы толпами бродили так ведь нетути. Производственные площадки с готовыми цехами и без - тока пальцем ткни - так ведь тыкать опять же некому. Так что вот, я в 2 этажном таунхаузе, 3 спальни, мебель, за 6000 бат. Новый таунхауз предлагают построить дом за 2 600 000. А такой же, уже готовый и обжитый, и район получше, можно взять за 800 000. ну не ебанутость? Но я вкладываться в таиланд не буду. и другим не советую
#19706
Re:Аналитический обзор рынка недвижимости Тайланда
Feb 25 2010 15:13:44
Ты это только ДольчеГабанам не говори.
Сожрут.
Ведь в Тае все дорожает, по их версии...
#19709

Вы должны Войти или Зарегитсрироваться чтобы комментировать эту статью.
Обсудить в форуме. (2 комментариев)

Последние обсуждения

Еще нет дискуссий.

Лента активности

51 месяцев назад
dina_2013 загрузил новый аватар. Сент. 27
52 месяцев назад
Sveta загрузил новый аватар. Авг. 28
53 месяцев назад
mutabor загрузил новый аватар. Июль 31
 

Новые пользователи

Кто Онлайн?

0 пользователей на сайте | Показать всех